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Frist eins: zwei Jahre für die kostenfreie Grundbuchberichtigung

Nach dem Erbfall steht im Grundbuch noch der Verstorbene. Die Berichtigung ist Pflicht – und sie ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Grundlage ist KV 14110 GNotKG.

Danach wird nach dem Wert der Immobilie abgerechnet. Bei einem Haus im Wert von 400.000 Euro sind das mehrere hundert Euro, die vorher nichts gekostet hätten.

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt – in Bremen sind das zwei Häuser. Für die Stadt Bremen führt das Grundbuchamt des Amtsgerichts Bremen in der Hans-Böckler-Straße 50 die Grundbücher, Eingang Altonaer Straße 3, Sprechzeit montags bis freitags von 9 bis 12.30 Uhr. Liegt die Immobilie in Bremen-Nord – also in Blumenthal, Burglesum oder Vegesack –, ist das Amtsgericht Bremen-Blumenthal zuständig, das dort rund 45.000 Grundbücher führt. Als Faustregel taugt die Postleitzahl: 287.. gehört nach Blumenthal, 281.. bis 283.. in die Hans-Böckler-Straße.

Auf Tempo sollten Sie nicht bauen. Das Grundbuchamt Bremen weist derzeit selbst auf eine durchschnittliche Bearbeitungsdauer von rund dreieinhalb Monaten hin. Für die Gebührenfreiheit ändert das nichts – gezählt wird der Eingang, nicht die Eintragung.

Wer als Erbe eingetragen werden will, braucht in der Regel einen Erbschein – oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, das ihn ersetzt und deutlich günstiger ist.

Ein Sonderfall lohnt die Frage beim Notar: Wenn Sie ohnehin verkaufen, muss der Erbe nach § 40 GBO ausnahmsweise nicht vorher als Eigentümer eingetragen werden. Dann kann das Grundbuch direkt vom Erblasser auf den Käufer umgeschrieben werden – und die Berichtigung entfällt samt Aufwand.

Frist zwei: drei Monate für die Anzeige beim Finanzamt

Den Erwerb müssen Sie innerhalb von drei Monaten anzeigen, gerechnet ab dem Tag, an dem Sie von ihm erfahren haben. Und hier stolpern Bremer regelmäßig: Zuständig ist nicht das Finanzamt Bremen. Für das gesamte Land Bremen ist die Erbschaft- und Schenkungsteuer zentral beim Finanzamt Bremerhaven in der Rickmersstraße 90 gebündelt. Auch bei einem Erbfall in Schwachhausen oder Findorff steht deshalb Bremerhaven im Briefkopf – das ist kein Irrläufer. Ein formloses Schreiben reicht aus; die Bremer Finanzverwaltung stellt dafür das Formular „Anzeige eines Erwerbs von Todes wegen“ bereit.

Ob am Ende überhaupt Steuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab:

Freibeträge nach § 16 ErbStG. Der Freibetrag gilt je Elternteil – wer von Mutter und Vater getrennt erbt, kann ihn zweimal nutzen.

Für das selbstgenutzte Familienheim gibt es eine eigene Befreiung: Erben Kinder das Haus, in dem die Eltern gewohnt haben, und ziehen sie selbst binnen sechs Monaten ein und bleiben zehn Jahre, bleibt es bis 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei. Ziehen sie vorher aus oder vermieten sie, entfällt die Befreiung rückwirkend.

Die Erbengemeinschaft ist der häufigste Grund für Stillstand

Erben mehrere Geschwister gemeinsam, gehört die Immobilie allen zusammen – niemand hat einen Anteil, über den er allein verfügen könnte. Jede Entscheidung braucht Einigkeit: vermieten, sanieren, verkaufen.

Was in der Praxis passiert: Einer will verkaufen, einer will halten, einer ist unentschlossen. Das Haus steht leer, die Kosten laufen weiter, nach zwei Jahren ist die Gebührenfreiheit weg und die Substanz hat gelitten. Der letzte Ausweg wäre die Teilungsversteigerung über das Amtsgericht Bremen – dabei liegt der Erlös fast immer deutlich unter dem freihändigen Verkaufspreis.

Ein neutraler Wert von außen hilft hier mehr als jedes weitere Familiengespräch. Wenn alle dieselbe Zahl vor sich haben, wird aus einer Grundsatzfrage eine Rechenaufgabe.

Für die erste Einordnung genügt der Bodenrichtwert. Den veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Bremen kostenfrei über BORIS Bremen, zuletzt zum Stichtag 1. Januar 2026. Der Ausschuss ist mit rund zwanzig ehrenamtlichen Sachverständigen besetzt und arbeitet unabhängig von der Stadtverwaltung; seine Geschäftsstelle sitzt bei GeoInformation Bremen in der Lloydstraße 4. Soll die Zahl vor Gericht oder gegenüber dem Finanzamt Bestand haben, erstellt dieselbe Stelle ein kostenpflichtiges Verkehrswertgutachten.

Was am Bremer Markt tatsächlich gezahlt wird, ist noch einmal eine andere Frage – dafür sehen wir uns das Haus an.

Was in den ersten Wochen zu tun ist

1. Sterbeurkunde besorgen und gleich mehrere Abschriften bestellen – Sie brauchen sie an vielen Stellen gleichzeitig. Zuständig ist das Standesamt des Sterbeorts, nicht des Wohnorts: in Bremen also das Standesamt Bremen-Mitte in der Hollerallee 79, für Bremen-Nord das Standesamt in der Gerhard-Rohlfs-Straße 62 in Vegesack. Telefonisch geht das aus rechtlichen Gründen nicht, schriftlich oder mit Termin schon. Ein Hinweis, der Geld spart: Urkunden für die gesetzliche Renten-, Kranken-, Pflege- und Unfallversicherung sind gebührenfrei – nennen Sie den Zweck, dann werden sie nicht mitberechnet.
2. Testament beim Nachlassgericht eröffnen lassen, falls vorhanden. Das Nachlassgericht richtet sich – anders als das Grundbuchamt – nicht nach der Lage der Immobilie, sondern nach dem letzten gewöhnlichen Aufenthalt des Verstorbenen. Für Bremen ist das Amtsgericht Bremen in der Ostertorstraße 25–31 zuständig, für Bremen-Nord wieder Blumenthal. Besuche nur nach vorheriger Terminvereinbarung.
3. Ausschlagung prüfen. Die Frist beträgt nur sechs Wochen ab Kenntnis. Ist die Immobilie hoch belastet, kann Ausschlagen die richtige Entscheidung sein.
4. Gebäudeversicherung melden. Steht ein Haus unbeaufsichtigt leer, kann der Versicherungsschutz eingeschränkt sein – bei einem Wasserschaden wird das teuer.
5. Erbschein beantragen – beim Nachlassgericht oder bei einem Notar – oder das notarielle Testament als Nachweis nutzen.
6. Grundbuchberichtigung beantragen – innerhalb der zwei Jahre, schriftlich. Ein einfacher Grundbuchauszug kostet 10 Euro, ein beglaubigter 20.
7. Wert ermitteln lassen, bevor entschieden wird.

Die Bremer Stellen auf einen Blick

Fünf Adressen, mehr sind es in den ersten Monaten meistens nicht. Für Bremen-Nord – Blumenthal, Burglesum und Vegesack – tritt jeweils das Amtsgericht Bremen-Blumenthal an die Stelle des Amtsgerichts Bremen.

Angaben nach den amtlichen Auftritten von Amtsgericht Bremen, Amtsgericht Bremen-Blumenthal, Standesamt Bremen, dem Senator für Finanzen und dem Gutachterausschuss, geprüft im August 2026. Ämter ziehen um und ändern Sprechzeiten – rufen Sie im Zweifel vorher an.

Verkauf: die Zehnjahresfrist zählt nicht ab dem Erbfall

Eine gute Nachricht zum Schluss. Für die Spekulationsfrist nach § 23 EStG kommt es nicht darauf an, wann Sie geerbt haben, sondern wann der Erblasser die Immobilie angeschafft hat. Hat Ihr Vater das Haus 1995 gekauft, ist die Frist längst abgelaufen – ein Verkauf bleibt steuerfrei, auch wenn Sie erst seit einem halben Jahr im Grundbuch stehen.

Stand August 2026. Wir sind Immobilienmakler und keine Rechts- oder Steuerberater. Dieser Beitrag gibt den allgemeinen Rahmen wieder; für Ihren Fall sprechen Sie bitte mit einem Fachanwalt für Erbrecht oder Ihrem Steuerberater.