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Warum die Quadratmeterzahl hier wenig aussagt

Altbremer Häuser sind zwischen etwa 1870 und 1930 entstanden: schmal, tief, über ein hohes Souterrain erschlossen, mit Hochparterre über einer Freitreppe und zwei bis drei Geschossen darüber. Die Raumhöhen liegen oft bei 3,20 bis 3,50 Metern.

Genau das macht den Vergleich mit dem Bestand schwierig. Zwei Häuser mit identischer Wohnfläche können 200.000 Euro auseinanderliegen – je nachdem, ob das Souterrain als Wohnraum anrechenbar ist, ob das Dachgeschoss ausgebaut und genehmigt ist, und ob der Zuschnitt eine Teilung in zwei Einheiten hergibt.

Was Käufer heute prüfen lassen

Vor zehn Jahren wurde ein Altbau besichtigt und gekauft. Heute kommt der Käufer mit einem Gutachter oder einem Energieberater. Auf diese Punkte läuft es fast immer hinaus:

• Feuchte im Souterrain. Häuser dieser Zeit haben selten eine Horizontalsperre. Salzausblühungen im Putz sind normal, stehende Nässe ist es nicht.
• Der Dachstuhl. Zustand der Sparren, Zustand der Eindeckung, ob es einen Ausbau gibt und ob dieser genehmigt war.
• Elektrik und Leitungen. Zweiadrige Leitungen ohne Schutzleiter und Bleirohre sind in unsanierten Häusern noch anzutreffen und werden im Kaufpreis abgezogen.
• Der Energieausweis. Bei einem unsanierten Altbremer Haus stehen dort häufig Werte über 200 kWh pro Quadratmeter und Jahr – Effizienzklasse F oder G.
• Denkmalschutz und Ensembleschutz. Viele Straßenzüge im Ostertor, in der Neustadt und in Findorff stehen unter Ensembleschutz. Das betrifft vor allem die Fassade.

Der Energieausweis ist kein Formfehler mehr

Nach § 87 GEG müssen fünf Angaben in jeder Immobilienanzeige stehen: Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder -verbrauch, wesentlicher Energieträger, Baujahr laut Ausweis und die Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, sind Bußgelder bis 10.000 Euro möglich – und Abmahnungen durch Wettbewerber sind in der Branche gängige Praxis.

Bei einem Altbau lohnt die Überlegung, welchen Ausweis Sie ausstellen lassen. Der Verbrauchsausweis bildet ab, wie die letzten Bewohner geheizt haben; wohnte dort ein sparsamer älterer Mensch, fällt der Wert günstig aus. Der Bedarfsausweis rechnet die Bausubstanz durch und ist bei unsanierten Häusern meist schlechter, dafür aber belastbarer – und er zeigt dem Käufer, wo eine Sanierung ansetzen müsste.

Woran Verkäufe scheitern

Fast nie am Preis. Sondern daran, dass mitten in der Finanzierung des Käufers eine Unterlage fehlt. Die Bank verlangt die Wohnflächenberechnung, der Käufer will die Baugenehmigung für den Dachausbau sehen, und im Bauaktenarchiv liegt sie nicht – weil sie damals nie beantragt wurde.

Solche Punkte kommen ohnehin ans Licht. Der Unterschied ist, ob Sie sie vor der Vermarktung kennen und einpreisen, oder ob der Käufer sie findet und nachverhandelt. In der Bauakte in Bremen dürfen Sie als Eigentümer Einsicht nehmen; ein Nachweis über das Eigentum genügt, etwa der Grundbuchauszug oder der Kaufvertrag. Was Sie sonst noch zusammentragen müssen, steht in unserer Unterlagen-Checkliste.

Sanieren oder verkaufen wie es ist?

Die Frage stellt sich bei fast jedem geerbten Altbremer Haus. Eine pauschale Antwort gibt es nicht, aber eine Faustregel: Was sich nicht besichtigen lässt, zahlt niemand. Eine neue Heizung und ein gemachtes Bad sieht der Käufer und honoriert er. Ein saniertes Dach über einer abgehängten Decke sieht er nicht – dafür braucht er Ihre Rechnungen, sonst rechnet er die Arbeit trotzdem ab.

Wir begleiten Sanierungen Altbremer Häuser seit Jahren selbst und schauen uns vor der Vermarktung mit Ihnen an, welche Arbeiten sich rechnen und welche Sie besser dem Käufer überlassen.

Stand Juni 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung; für Fragen zu Denkmalschutz und Genehmigungen ist die zuständige Bremer Behörde maßgeblich.